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【权威分析】脱欧后该如何精准投资英国房产?

来源:AusinUK    发布时间:2019-05-27 13:33:30


  在规章制度方面不会有剧烈动荡,贸易关系的条款也将暂时保持不变。然而,脱欧后将启动《里斯本条约》第50条规定——为期2年的退出欧盟的磋商条款,英国市场将面临一个不确定时期。


  据各大机构的预测,脱欧结果将使英国房产市场迎来半年至一年的调整期。此后,考虑到英国楼市总体的供需矛盾,及英国作为主流住宅投资市场的地位等多方面的因素,在经历了为期半年到一年的短期震荡之后,无论是房产价格还是英镑汇率,都会相应的调整,迎来价格上涨期。




  如果将此次脱欧震荡看作2008年的金融危机,那么在短期震荡之后所要面对的涨幅期也自然不言而喻。相信不少投资者记得,2002到2005年之间、2008到2013年之间,只要你手里有现金,闭着眼买什么房子都能赚。


  可是当房价上涨到一定程度,尽管我们坚信伦敦和英国不少区域的房产保值增值能力很强,但从2015年开始,投资就开始考验专业和技巧。


  战术一:LOCATION! LOCATION! LOCATION!


  第一个Location指的是宏观区域,投资者首选哪个城市的哪个大区域。比如投资者是选择房价增幅强劲、抗风险能力极高的伦敦市和牛津、剑桥等英国南部城镇。


  第二个Location是具体的位置。如果投资者选定在伦敦买房,那么根据伦敦市政府《2020远景规划纲要》提出的38个重点发展的潜力区域,选择哪个更有增长潜力呢?哪些区域适合投资出租?哪些适合自住?


  第三个Location是对房产或楼盘周边区域的详尽调查和考量,比如说距离地铁站或火车站步行多少分钟、周边学校优劣以及招生范围、社区衣食住行等方方面面、细小周边邻居的人群构成等等。




  战术二:选择有开发潜力的房产类型!


  在上涨行情中,投资者总是担心自己购买时的价格有泡沫,甚至是一段时期的最高点。


  针对这种担忧,对于有能力的技术型投资者,选择有扩建、改建空间的破旧房产,通过申请扩建规划、增加房间数量、旧房翻新、扩建阳光房等方式的投资获利,因为此类房产的状况通常不够好,因此价格往往低于同类房产的市场价格。




  英国现阶段主要投资城市介绍


  1)伦敦:近900万人口,欧洲最大城市,伦敦是欧洲最大的经济中心。金融业是伦敦最重要的经济支柱。现金融业规模已经超过2008年10倍,世界上唯一可以和纽约媲美的金融中心,除香港外人民币最大结算中心,全球最优质高等教育密度最大的城市,伦敦云集近50所高校,拥有120余种不同类型图书馆及1000多所博物馆和画廊。




  全球第四大硅谷所在地,全球房价最高的城市之一,伦敦作为世界顶级的金融中心早已不是新闻。伦敦逐渐孕育出世界第二个硅谷科技城、国际最顶级的生物医药研究园区、以及时尚创意产业创业园等,俨然已成为国际创业界的焦点。这都将创造大量的高收入就业岗位,成为投资者和子女将来就业的选择。


  2)曼彻斯特:伦敦附中心所在地,好比天津对北京,6月10日开通北京-曼彻斯特海航航线,英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼彻斯特设立总部,Spinningfields - 城市重建项目高达15亿英镑,英国媒体城 - 价值6亿5千万英镑的数字媒体中心,曼彻斯特机场 - 8亿英镑机场扩建计划,曼彻斯特通过不断创新、开拓进取,其经济取得了重大成就,成为了英国第二大经济体。




  3)剑桥:沉淀百年的大学城,剑桥是英国除了伦敦之外最具经济活力的城市。剑桥当地政府在规划兴建大学校区、产业园区和大量住宅新区的同时,也是推动创造房产需求的过程。




  伦敦房产投资优势介绍


  1)国际权威的MSCI/IPD明晟指数机构的统计报告显示,伦敦的房产在过去10年每年的平均净回报率为9.4%。伦敦房产在二战之后的70年来,平均每年的净回报率稳定在7%到10%之间,数十年来的平均回报率超过股票、远超债券和通货膨胀率。


  2)创新与人口发展,英国官方预测,伦敦人口总量将于2020年达到940万;到2029年,伦敦人口总数将超过1000万




  伦敦市政府等大型机构预测,未来五年内,伦敦将新增加368,000中高收入的工作岗位,其中三分之一将受雇于科技和创意产业、三分之一就职于金融服务保险机构、其他行业占另外的三分之一。仅伦敦地区新增就业人员对房产的需求量,就是房价长期供不应求的刚性需求。


  3)作为海外资产配置的投资产品,流动性非常重要。伦敦房产市场作为全球所有房地产市场中透明度最高的市场之一,流动性强。根据英国最大的房地产网站Rightmove统计,伦敦民用住宅的平均出售时间为41天。对于价值数十万上百万英镑的资产而言,流动性非常强,投资者转售变现快速。




  英国房产交易费用


  1)英国房产对国内海外人士一视同仁,你可以在任何时间向任何人出售你的房产。律师制保证交易安全,开发商基本不直接面对客户而通过中介,支持投资买房。


  2) 英国房产对国内海外人士一视同仁,无任何增设费用,亮点在于英国房产持有成本发达国家最低,无房产税。




  英国房产未来政策走向预测


  英国的国际地位不会改变,房产供需关系依然紧张,房价涨幅放缓,预示着市场从过去高速增长期回归理性的正常上涨,接下来5年,伦敦平均房价的涨幅预计将达25%,投资价值依然稳健。


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